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Das Bodengutachten - Warum es so wichtig ist

Kostet Sie wenig, aber sorgt für klare Verhältnisse

Der berühmteste Fall, bei dem Bauherr:innen besser vorab ein Bodengutachten angefordert hätten: Der schiefe Turm von Pisa. Eine Bodenprobe hätte vermutlich ergeben, warum ein Turm an dieser Stelle aufgrund des sandigen Untergrundes keinen Sinn macht.

Oder kennen Sie die Familie Semmeling? In der TV-Mini-Serie ‚Einmal im Leben‘ aus den 1970er Jahren erlebt das Ehepaar Semmeling einen Hausbau mit vielen unangenehmen Überraschungen. Das blinde Vertrauen kostete die Semmelings neben vielen Nerven vor allem Zeit und Geld. Dabei hätte ein Bodengutachten ausgereicht, um bereits vor Baubeginn festzustellen: Hier gibt es Schwierigkeiten mit dem Grundwasser!

Machen Sie es nicht wie die toskanischen Turmbaumeister:innen oder die Familie Semmeling aus Hamburg. Seien Sie clever und lesen Sie regelmäßig unseren Blog.

Nach der Lektüre dieses Blogartikels wissen Sie alles über das Bodengutachten und warum es sich wirklich für Sie lohnt. Denn die Ergebnisse des Bodengutachtens beeinflussen nicht nur den Grundriss Ihres Traumhauses, sondern bewahren Sie auch vor einer finanziellen Schieflage. Sie hegen schließlich einen Wohntraum und wünschen keinen Albtraum!

Da auch wir von Ytong Bausatzhaus lieber Ihre Wohnträume wahr machen möchten, nehmen Sie sich bitte knapp zehn Minuten Zeit und lesen den nachfolgenden Artikel.

Von der Freiwilligkeit zur Pflicht

Wir wissen nicht, ob jemand in den zuständigen Baubehörden die Geschichte der Familie Semmeling im Hinterkopf hatte. Jedenfalls gilt in Deutschland seit dem Jahr 2008 die Vorschrift, vor dem Bau ein Bodengutachten zu erstellen. Bauordnungsrechtlich heißt die genaue Untersuchung des Bodens auch einfach Baugrundgutachten. Geschichten, wie die der Familie Semmeling, sollten daher eigentlich längst der Vergangenheit angehören.

Wie Sie vermutlich bereits wissen, tragen Sie als Grundstückseigentümer:in sämtliche von Ihrem Baugrundstück und den darauf stehenden Gebäuden ausgehenden Risiken allein. Daher macht ein Bodengutachten allein schon deshalb Sinn, um juristisch auf der sicheren Seite zu sein. Übrigens: Ein Bodengutachten sollte bereits vor dem Kauf eines Grundstücks erfolgen. Zumindest aber sollte die Anfertigung in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden.
Lassen Sie sich auf keinen Fall von Baufirmen, vermeintlichen Experten und Expertinnen oder potenziellen Nachbarn ‚überreden‘, auf ein Bodengutachten zu verzichten.

Ein fachmännisch korrektes Bodengutachten liefert Ihnen garantiert folgenden Informationen: 

Ein fachmännisch korrektes Bodengutachten

•    genaue Angaben zum Bauort,
•    Art und Größe des Bauwerks,
•    Angaben zum Auftraggeber,
•    Zusammensetzung und Aufbau des Baugrundes,
•    Bodenklasse,
•    Tragfähigkeit und Setzungsverhalten,
•    mögliche Probleme mit Grundwasser,
•    Aufnahmefähigkeit von Oberflächenwasser,
•    wie der Boden ausgehoben werden sollte,
•    Drainage und/oder mögliche Abdichtung des Bauwerks (Keller)
•    andere Altlasten oder Fundstücke – hierfür ist ein erweitertes Gutachten notwendig; dazu später mehr.

Wer erstellt Bodengutachten?

Als Bauherr:in müssen Sie sich selbst um eine/n Gutachter:in kümmern. In der Regel handelt es sich um einen unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik. Hier reicht ein wenig Internetrecherche oder der Blick in die Gelben Seiten aus. Fragen Sie auch bei Bauherrenverbänden und/oder der Handwerkskammer nach. Architekt:innen eignen sich auch als erste Ansprechpartner:in, denn sie verwenden Bodengutachten als Grundlage für ihre Arbeit.

Als Qualitätsmerkmale eignen sich die Normen DIN 4020 und DIN 1054. Dabei handelt es sich um spezielle geotechnische Normen, die maßgeblich sind, um ein fachmännisches Bodengutachten zu erstellen. Fragen Sie im Zweifelsfall danach, damit es später nicht an solchen Formalitäten scheitert und zusätzliche Kosten für ein neues Bodengutachten entstehen.

Übrigens: Wählen Sie am besten Gutachter aus, die die Region gut kennen. Denn dann weiß der oder die Sachverständige meist schon im Vorfeld, wo der Baugrund vermutlich zu einem problematischen Ergebnis führen wird. 

Seien Sie vorsichtig oder zumindest auf Überraschungen gefasst, wenn Ihr Grundstück in Straßen mit so wohlig klingenden Namen wie „Zur Kiesgrube“, "Am Sande", "Im Weiherfeld" oder "Zum Torfgrund" liegt. Hier liefert allein der Straßenname deutliche Signale, wo Ihr künftiger Baugrund möglicherweise Schwächen aufweist.

Wenn Sie sich für den Hausbau mit Ytong Bausatzhaus entscheiden, helfen wir Ihnen selbstverständlich auch bei der Auswahl geeigneter Gutachter. Wir können Ihnen auf Wunsch Ansprechpartner:innen vermitteln. Sie treffen dann in Ruhe Ihre Auswahl. Lassen Sie uns einfach im Vorfeld über das Thema Bodengutachten sprechen.

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Ein Grundstück im Grünen liefert meist gute Bodenvoraussetzungen für einen Garten

Das Bodengutachten: Der Querschnitt Ihres Grundstücks

Wie die Familie Semmeling bauen auch Sie in der Regel nur einmal im Leben. Wenn Ihre Wohnträume dann aufgrund ungenauer Bodenangaben im Grundwasser versinken, hat sich das Thema Bauen für die meisten Menschen erledigt. Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle. 

Denn auch wenn das Bodengutachten inzwischen bauordnungsrechtlich in Deutschland vorgeschrieben ist, versuchen einige zwielichtige Baufirmen, eine genaue Untersuchung des Baugrundes durch ‚gutes Zureden‘ zu vermeiden. Wie Sie richtig vermuten, gibt es dafür auch triftige Gründe, die allerdings im kompletten Gegensatz zu Ihren Wohnträumen stehen.

Seien Sie daher misstrauisch, wenn sogenannte Experten oder sogar der Architekt oder die Architektin behaupten, Ihr Hausbau klappe auch ohne das Bodengutachten. Bei ‚Argumenten‘ wie „weil wir die Gegend kennen“ oder „das können wir auch so sehen“, beenden Sie am besten das Gespräch. 

Ihr blindes Vertrauen kann Sie teuer zu stehen kommen! Baufirmen möchten Grundstücke und Häuser verkaufen. Einige wenige ‚schwarze Schafe‘ tun dies ohne Skrupel. Ist beim Grundstücksverkauf die Rede von unproblematischen oder sogar optimalen Böden, auch wenn gar kein Bodengutachten vorliegt: Lassen Sie die Finger davon! 

Machen Sie sich immer bewusst: Nur ein detailliertes Bodengutachten liefert Ihnen absolute Klarheit über die konkrete Beschaffenheit des Baugrundes, auf dem Ihr Traumhaus später stehen soll. 

Verfallen Sie deshalb nicht dem Irrglauben, dass eine große Nachbarschaft auf ideale Bodeneigenschaften schließen lässt. Auch wenn die Nachbarn vielleicht problemlos bauen konnte, muss das bei Ihrem Wunschgrundstück nicht unbedingt der Fall sein. Unterschiedliche Bodenbeschaffenheiten sind auch auf engerem Raum keine Seltenheit und somit auf gar keinen Fall durch bloße Draufsicht erkennbar.

So entsteht das Bodengutachten

Bevor der oder die Gutachter:in mit der Arbeit beginnt, benötigt er oder sie zumindest die groben Pläne aus der Vermessung, auf denen verzeichnet ist, wo Ihr Haus später stehen soll. Wie der Name schon besagt, soll das Bodengutachten in erster Linie Ergebnisse liefern. Die wichtigste Frage dabei: Trägt der Boden Ihr Haus überhaupt? 

Anhand der vorliegenden Pläne erkennen Gutachter, wo sich die Ecken des künftigen Gebäudes befinden werden. An diesen Stellen beginnt deren Arbeit.

Gutachter nehmen zunächst eine sogenannte Baugrundsondierung an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Stellen vor. Dabei ziehen sie Proben aus dem oberen Erdreich in etwa zwei bis drei Metern Tiefe. Mit Hilfe dieser ersten Bodenproben lässt sich schon einiges über die Beschaffenheit des Untergrundes sagen. Für ein Gebäude ohne Keller reicht dieses Verfahren in der Regel auch aus.

Wenn Sie allerdings einen Keller eingeplant haben, benötigt der oder die Gutachter:in für eine exakte Analyse weitere Proben aus tieferen Bodenschichten. Diese resultieren aus einer sogenannten Kernbohrung. Dabei wird mindestens fünf bis sechs Meter in den Boden eingedrungen und es werden einige Proben entnommen. Je nach Bodenbeschaffenheit sind auch Proben aus bis zu acht Metern erforderlich.

Die Arbeiten vor Ort dauern nicht länger als drei Stunden. Für die Analyse der Bodenproben und die Niederschrift des eigentlichen Bodengutachtens rechnen Sie etwa zwei Wochen ein.

Was Sie aus Ihrem Bodengutachten ablesen können

Der oder die Gutachter:in schaut mit seinem oder ihrem geschulten Blick auf Ihre Bodenproben. Ihn oder sie interessiert in erster Linie, wie tragfähig der Baugrund ist und wie sich das Grundwasser auf Ihr Gebäude auswirkt.

Wasser besitzt enorme Kräfte. Denken Sie an Flüsse mit gefährlichen Strömungen oder Meereswellen, die Sie sicherlich schon das ein oder andere Mal regelrecht umgehauen haben.

Ähnlich verhält es sich mit dem Grundwasser. Ein hoher Grundwasserspiegel kann auf Dauer zu Schäden am Gebäude führen. Die Expert:innen sprechen in dem Fall von drückendem Wasser. Permanenter Druck und Gebäudewände vertragen sich dauerhaft nicht. 

Daher achten Sie in Ihrem Bodengutachten auf den Punkt ‚Grundwasser‘. Wenn dort die Rede von drückendem Wasser ist, wissen Sie spätestens nach der Lektüre dieses Blogartikels was zu tun ist. Hier müssen beim Bau bestimmte Maßnahmen berücksichtigt werden, um den Druck zu verringern. In der Regel reicht dafür eine Drainage in Kombination mit einer besonders verstärkten, wasserdichten Absicherung.

Aber nicht nur Wasser stellt ein Risiko für Ihr späteres Eigenheim dar. Andere spezifische Bodeneigenschaften können ebenfalls nachträglich für Ärger sorgen, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt werden. Daher lohnt sich das Bodengutachten in jedem Falle. Es geht nicht nur um ein paar feine Risse in der Wand. In extremen Fällen droht ein Baustopp.

Denn anhand der Bodenproben lässt sich auch einschätzen, wie groß das Risiko von nachträglichen Senkungen oder Absackungen ist. Gerade in Wohngebieten, wo in früheren Zeiten Kohle oder Erz abgebaut worden sind, kommt der Boden niemals zur Ruhe. Ein genauer Blick in den Untergrund lohnt sich auf alle Fälle.

Auch der oder die Statiker:in benötigt die Informationen aus dem Bodengutachten unbedingt. Er oder sie verwendet die Ergebnisse als Basis, um das Fundament und die Bodenplatte zu berechnen. Wenn es später zu Schäden kommen sollte, die aufgrund von falschen Berechnungen aufgetreten sind, können Statiker rechtlich belangt werden. Von daher haben sie ein großes Interesse an einem möglichst genauen Bodengutachten.

Statiker schauen beispielsweise auch darauf, welche Einordnung die Gutachter für Ihren Boden getroffen haben. Böden lassen sich in sieben verschiedene Klassen aufteilen:

Die sieben Bodenklassen

•    Bodenklasse 1: Oberboden
•    Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten
•    Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten
•    Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten
•    Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten
•    Bodenklasse 6: Leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
•    Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels

Übrigens: In Grundstücksberichten finden Sie sehr oft die Angabe ‚Bodenklasse 3‘. Schauen Sie dann unbedingt in das Bodengutachten. Wenn (angeblich) keine Einsicht möglich ist, lassen Sie auf jeden Fall ein eigenes Bodengutachten erstellen. Für aufwendigere, später notwendige Aushubarbeiten zahlen Sie definitiv mehr.

Wann ist ein erweitertes Bodengutachten angebracht?

Wir haben Ihnen bereits den Tipp gegeben, einen oder eine Gutachter:in auszuwählen, die sich in der Region gut auskennen, in der Sie Ihr Eigenheim errichten möchten. Gerade wenn Sie an einen komplett anderen Ort ziehen, wissen Sie eben nicht, ob auf Ihrem Baugrund früher einmal eine Fabrik stand oder sich auf diesem Gebiet noch andere Altlasten befinden, wie beispielsweise Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg.

In solchen Fällen sind regional ansässige Gutachter Gold wert, weil sie in der Regel darüber Vorkenntnisse haben. Daher werden sie Ihnen ein erweitertes Bodengutachten empfehlen, in dem gezielt nach unerwünschten Fundstücken im Untergrund gesucht wird. Das lohnt sich in jedem Fall, denn eine spätere Entsorgung kostet Sie als Grundstückseigentümer Zeit und Geld.

Und was muss ich für ein Bodengutachten bezahlen?

Einen Festpreis gibt es nicht. Allerdings bekommen Sie ein fachmännisches Bodengutachten laut Verband Privater Bauherr:innen für knapp 500 bis 1.000 Euro. Die Kosten beziehen sich auf ein einfaches Bodengutachten für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus. 

Wenn ein erweitertes Bodengutachten notwendig sein sollte oder der oder die Gutachter:in zusätzliche Wasseranalysen vornehmen soll, steigen die Kosten auf etwa 2.000 bis 2.500 Euro.

Ob einfaches oder erweitertes Bodengutachten: In beiden Fällen investieren Sie gutes Geld. Mögliche spätere Folgekosten übersteigen den Preis für eine genaue Analyse Ihres Baugrundes um ein Vielfaches. Zudem gerät Ihr gesamtes Bauvorhaben zeitlich völlig aus den Fugen.

Fazit: Blindes Vertrauen kostet bares Geld

Der schiefe Turm von Pisa gehört zu den berühmtesten Gebäuden der Welt. Und Familie Semmeling konnte ihr Haus in der TV-Mini-Serie, trotz der vielen Schwierigkeiten im Vorfeld, doch irgendwann beziehen.

Sie möchten allerdings nur Ihr Traumhaus bauen, ohne viel Stress und unnötige Kosten. Wir haben Ihnen hoffentlich deutlich gemacht: das geht unkompliziert, wenn Sie sich an bestimmte Regeln halten. Eine Regel lautet: Niemals nur blind vertrauen, sondern lieber den Rat von Expert:innen einholen.

Ein Bodengutachten ist eine fachmännische Analyse Ihres Baugrundes. Es sollte am besten direkt im Kaufvertrag mit vereinbart werden. Ein aussagekräftiges Bodengutachten bringt Ihnen absolute Klarheit über die geologische Beschaffenheit Ihres Untergrundes. Das Risiko von Gebäudeschäden durch Wasserdruck oder nachträglichen Senkungen und Absackungen wird minimiert. Sollten dennoch aufgrund falscher Berechnungen nachträglich Schäden auftreten, bietet Ihnen das Bodengutachten auch rechtliche Sicherheit.

Mit Ytong Bausatzhaus sind Sie als künftige Bauherr:innen in besten Händen. Wir nehmen uns die nötige Zeit und beraten Sie in allen Fragen rund um Ihr künftiges Eigenheim. Im Erstgespräch weisen wir Sie auch auf das Bodengutachten hin. Wir verfügen zusammen mit unserem Netzwerk aus über 60 regionalen Ytong Bausatzhaus Partnern deutschlandweit über beste Kontakte zu geeigneten Gutachter:innen. So bekommen Sie innerhalb kürzester Zeit Gewissheit und gelangen auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus ein ganzes Stück weiter.

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Wenn das Bodengutachten stimmt, kann die Familie bald ins erträumte Eigenheim ziehen
Ein Artikel von Linda

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