Neubau finanzieren - Checkliste zum Baudarlehen

Der ultimative Ratgeber zu Ihrem Baudarlehen

Mit einem eigenen Haus schaffen Sie sich einen echten Wert für später. Eine Immobilie stellt in der Regel eine sichere Form der Altersvorsorge dar. Zudem profitieren Sie, im Falle eines Verkaufs und je nach Lage, von weiteren Wertzuwächsen.

Allerdings müssen Sie dafür zunächst in Vorleistung treten. Denn die wenigsten Baudamen oder Bauherren verfügen über das nötige Eigenkapital, um einen Hausbau komplett aus eigenen finanziellen Mitteln zu bestreiten.

Daher muss ein Neubau in der Regel über ein sogenanntes Baudarlehen finanziert werden. Bei dieser Sonderform des Darlehens bekommen Sie die gesamte Geldsumme nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in Raten. Geld fließt immer nur dann, wenn bestimmte Bauabschnitte abgeschlossen sind. Das hat Vor- und Nachteile, wie Sie sich denken können. Die fertigen Arbeiten müssen Sie der Bank durch entsprechende Rechnungen belegen.

Vor allem die genaue Höhe des Baudarlehens bereitet oft Kopfzerbrechen. Wenn bei der Ermittlung wichtige Kosten zu niedrig oder eigene Leistungen zu hoch angesetzt werden, droht die Finanzierung zu scheitern. Somit hängt die Verwirklichung des eigenen Traumhauses zu Beginn von der Finanzierung ab. 

Daher haben wir Ihnen in diesem Blogartikel ein paar wichtige Informationen zusammengestellt. Mit unserem ultimativen Ratgeber in Sachen Baudarlehen, erfahren Sie wichtige Details über Zins- und Tilgungsraten, über Einsparpotentiale und mögliche Stolpersteine.

Holen Sie sich ein leckeres Getränk, setzen Sie sich in Ihren Lieblingssessel und nehmen Sie sich knapp zehn Minuten Zeit. Denn das Thema erfordert höchste Aufmerksamkeit.
 

Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten?

Den Entschluss ein Haus zu bauen, fällen Sie nicht einfach aus einer Laune heraus. Oft sorgen veränderte Lebensumstände dafür, über eigene vier Wände nachzudenken. Spätestens wenn sich Nachwuchs ankündigt, beginnen bei den künftigen Eltern konkrete Überlegungen, den Nestbau voranzutreiben.

Im Kopf beginnt die Phase der Wohnträume und Vorfreude. Die Ideen sprudeln im Sekundentakt. Im Grunde möchten viele am liebsten gleich mit dem Bauen anfangen. Alles völlig verständlich.

Behalten Sie trotzdem einen klaren Kopf. Gehen Sie realistisch, nüchtern und sorgfältig an Ihr Projekt ‚Traumhaus‘ heran. Seien Sie ehrlich zu sich selbst und beginnen Sie zunächst mit einem gründlichen Kassensturz.

Lebenshaltungskosten: So berechnen Sie Ihre tatsächlichen Ausgaben

Um die benötigte Summe für Ihr Baudarlehen möglichst exakt bemessen zu können, brauchen Sie einen genauen Überblick Ihrer monatlichen Lebenshaltungskosten. Dafür sichten Sie am besten Ihre Kontoauszüge der vergangenen 12 Monate.

Legen Sie sich eine digitale Tabelle an oder nehmen Sie einfach Stift und Papier zur Hand und listen alles auf:

•    Lebenshaltungskosten: beispielsweise Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Drogerieartikel,
•    Wohnnebenkosten: beispielsweise Ausgaben für Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Müll,
•    Versicherungskosten: beispielsweise Hausrat, Haftpflicht, Altersvorsorge,
•    Kosten für das Auto oder öffentliche Verkehrsmittel.

Denken Sie bei Ihrer Aufstellung nicht nur an vergangene und bisherige regelmäßige Kosten. Schauen Sie realistisch in die nähere Zukunft. Vielleicht möchten Sie neben der Rückzahlung Ihres Darlehens auch noch mindestens einmal in Urlaub fahren. Unterschätzen Sie auch nicht die künftigen Kosten beispielsweise für Ihren Garten oder die Errichtung eines Carports. Oder was passiert, wenn Sie plötzlich weniger Geld verdienen? Auch dann sollte die monatliche Rückzahlungsrate noch passen. 

Ein weiterer wichtiger Faktor: Wie viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung? Expert:innen raten künftigen Baudamen und Bauherren, 15 bis 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen.

In der Regel verfügt jeder Haushalt über gewisse Ersparnisse:

•    Barguthaben, 
•    Sparbücher, 
•    Tagesgelder, 
•    Aktien, Fonds und Wertpapiere, 
•    zuteilungsreife Bausparverträge, 
•    Lebensversicherungen, 
•    Wohnriester-Verträge und 
•    möglicherweise Mieteinnahmen aus anderen Immobilien.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fällt Ihr Baudarlehen aus. Es gilt die einfache Formel: Geringere Darlehenssumme = niedrigere Zinsen.

Eventuell reicht Ihr Eigenkapital auch noch, um ein zusätzliches finanzielles Polster anzulegen. Bedenken Sie bitte: Zu dem eigentlichen Hauskauf kommen noch einige nicht unerhebliche zusätzliche Kosten auf Sie zu.

•    Hauskaufnebenkosten: Sämtliche Ausgaben für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Makler; rechnen Sie hier mit etwa 15 Prozent des Kaufpreises.
•    Kosten für Bodengutachten: Was ein Gutachter verlangt, richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und den ausgeführten Leistungen; einfaches Bodengutachten schlägt mit 500 bis 1.000 Euro zu Buche, erweitertes Bodengutachten mit 2.000 bis 2.500.
•    Kosten für Möbel und andere Accessoires: Sie möchten sicher nicht in leeren Räumen wohnen; die Höhe der Kosten richtet sich nach Ihren individuellen Wünschen.
•    Bereitstellungszinsen: Da ein Baudarlehen nicht in Gänze ausbezahlt wird, verlangt die Bank Zinsen für die Bereitstellung; welche Zinssätze Sie erwarten, behandeln wir später im Text.

Hilfe, ich habe kein Eigenkapital. Kann ich nun nicht bauen?

Nein. Auch bei Ytong Bausatzhaus beraten wir immer wieder Baudamen und Bauherren, die nur über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügen. Auch solche Bauvorhaben lassen sich finanzieren. Die Bank verlangt dann allerdings einen höheren Zinssatz. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital steigt für die Bank das Risiko von Zahlungsausfällen.

Wenn Sie die Finanzierung Ihres Neubaus ohne eigenes Kapital planen, sollten Sie umso mehr darauf achten, sich finanziell nicht zu übernehmen. Gerade für diesen Fall sollten Sie Ihre monatlichen Ausgaben sehr genau berechnen.

Sie können den Hausbau bei keinem oder nur wenig vorhandenen Eigenkapital auch durch Eigenleistung stemmen. Dazu im Verlauf dieses Beitrags später mehr.

Hilfe, mein Baudarlehen reicht nicht aus. Und nun?

Das ist besonders ärgerlich. Weil Sie in diesem Fall nachfinanzieren müssen. Und das geht in den meisten Fällen richtig ins Geld. Eine Nachfinanzierung lassen sich Banken durch deutlich höhere Zinsen bezahlen. Im Extremfall steht das gesamte Bauprojekt auf der Kippe. 

Daher auch hier noch einmal der eindringliche Hinweis: Ermitteln Sie Ihre monatlichen Ausgaben möglichst genau. So mancher Häuslebauer, der auf Pi mal Daumen vertraute, wohnt jetzt wieder zur Miete.

Holen Sie sich Rat von Expert:innen

Sie haben nun schon wertvolle Informationen gesammelt: Eine sehr genaue Aufstellung über Ihre tatsächlichen monatlichen Ausgaben. Mit diesen Daten können Sie nun in ein Finanzierungsgespräch gehen. Egal ob Sie mit einem unserer über 60 Ytong Bausatzhaus Partner vor Ort  das Gespräch suchen oder sich anderweitig beraten lassen, holen Sie auf jeden Fall Expert:innen mit ins Boot.

Es gibt hunderte Banken und selbstständige Baufinanzierer:innen. Sie als Baudame oder Bauherr verfügen in der Regel gar nicht über die Möglichkeiten, sich einen vollständigen Überblick zu verschaffen. Um den passenden Anbieter für Ihr Baudarlehen zu finden, nutzen Sie bitte professionelle Hilfe.

Wir bei Ytong Bausatzhaus verfügen über die passenden Tools, um in nur wenigen Minuten eine ganze Fülle passender Baudarlehen für Sie zu ermitteln. Gemeinsam mit Ihnen können wir die Angebote anschauen und vergleichen.

Bei so vielen verschiedenen Anbietern Baudarlehen lohnt sich ein Vergleich. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz machen am Ende mehrere tausend Euro beim Baudarlehen aus. Das gesparte Geld steht Ihnen dann vielleicht für den geplanten Partykeller oder die begehbare Dusche zur Verfügung.

Das A und O in Sachen Zins- & Tilgungsraten

Wir würden Ihnen an dieser Stelle liebend gern den optimalen Zinssatz oder die bestmögliche Tilgungsrate für Ihr Baudarlehen nennen. Dafür bräuchten wir aber eine Kristallkugel. Neubau-Finanzierungen sind schlichtweg zu individuell und zu abhängig von Ihren persönlichen finanziellen Rahmenbedingungen. Ein paar grundlegende Tipps haben wir trotzdem für Sie.

Bereitstellungszinsen: Weiter oben haben wir das Thema schon kurz angeschnitten. Da Sie Ihr Baudarlehen beim Neubau nicht auf einmal ausbezahlt bekommen, sondern Schritt für Schritt nach jedem fertigen Bauabschnitt, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Denn auch wenn Sie das Geld nicht auf einen Schlag auf Ihrem Konto haben, die Bank muss es für Ihr Bauvorhaben verfügbar halten und kann das Geld nicht anderweitig verwenden. Die Bereitstellungszinsen liegen etwa bei drei Prozent pro Jahr auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Achten Sie daher auf Kreditangebote, die eine kostenfreie Bereitstellungszeit beinhalten. Manche Banken verzichten für 3 bis 12 Monate auf Bereitstellungszinsen. In Ausnahmefällen verlängert sich der zinsfreie Zeitraum sogar auf bis zu 18 Monate.

Höhere Tilgung: Wenn Sie Ihr Baudarlehen schnell abbezahlen möchten, vergleichen Sie die Tilgungssätze. Der Tilgungssatz besteht aus Tilgungsanteil und Zinsanteil. Je niedriger der Zinssatz, den die Bank Ihnen anbietet, desto kleiner auch der Zinsanteil. Gleichzeitig erhöht sich der Tilgungsanteil. Um möglichst schnell schuldenfrei zu sein, sollte der Tilgungssatz mehr als zwei Prozent betragen.

Sondertilgungen: Dieser Tipp gilt nicht nur speziell für Baudarlehen. Bevorzugen Sie Finanzierungsangebote mit festgeschriebenen Sondertilgungen. Einige Banken räumen die Möglichkeit ein, einen größeren Teil des Kredits auf einmal zu tilgen. In der Regel liegt die Höhe der gewährten Sondertilgung bei bis zu fünf Prozent der Gesamtsumme. Das lohnt sich, wenn Sie beispielsweise eine höhere Steuerrückzahlung erhalten oder aus irgendwelchen anderen Quellen einen größeren Geldbetrag zur Verfügung haben. Durch Sondertilgungen tragen Sie Ihr Baudarlehen wesentlich schneller ab.

Sollzinsbindung: Der Zinssatz für Ihr Baudarlehen gilt für die gesamte Laufzeit. Dies nennt sich Sollzinsbindung. Heißt für Sie: Je länger das Baudarlehen läuft, desto höher fällt der Zinssatz aus. Eine lange Sollzinsbindung macht aktuell Sinn. Denn gerade befinden wir uns in einer Phase niedriger Bauzinsen. Wenn Ihr Baudarlehen nun 20 Jahre oder länger läuft, müssen Sie sich keine Sorgen wegen steigender Bauzinsen machen. Nur der Vollständigkeit halber: Bei hohen Bauzinsen verlangen Sie eine kurze Sollzinsbindung, um bei einer Anschlussfinanzierung von möglichen Zinssenkungen zu profitieren.

Nutzen Sie weitere Sparmöglichkeiten

Auf die Möglichkeit, durch Eigenkapital erhebliche Kosten zu sparen, haben wir weiter oben schon hingewiesen. Beim Bau Ihres Traumhauses können Sie noch mehr Geld sparen und tun gleichzeitig etwas für den Klimaschutz. 

‚Muskelhypothek‘ ausschöpfen

Sie können sich beim Bau selbst einbringen. Wir von Ytong Bausatzhaus nennen das gerne ‚Muskelhypothek‘. Wenn Sie bestimmte Arbeiten selbst erledigen, fließt Ihre Eigenleistung in die Finanzierung ein. Das reduziert die Höhe Ihres Baudarlehens. 

Selbst bauen macht vor allem dann Sinn, wenn Sie kaum oder gar kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Allerdings setzen manche Banken Höchstgrenzen für die anrechenbare Eigenleistung. In der Regel liegen die Sätze hierfür zwischen 15 und 25 Prozent der gesamten Bausumme. Andere Banken limitieren den Betrag auf eine feste Summe, beispielsweise 30.000 Euro.

Bei Ytong Bausatzhaus beträgt die ‚Muskelhypothek‘ bis zu 60.000 Euro. Das lohnt sich richtig. Allerdings gilt immer: Überschätzen Sie nicht Ihre eigenen handwerklichen Fähigkeiten. Eine falsch gesetzte Außenwand sorgt für spätere Mängel. In der Folge muss nachgebessert werden und der gesamte Bauprozess dauert viel länger als geplant.

Nachhaltig bauen und Fördermittel einheimsen

Wenn Sie bei der Planung ihres Neubaus auf bestimmte Kriterien in Sachen Energieeffizienz oder Nachhaltigkeit achten, wirkt sich das ebenfalls auf die Höhe Ihres Baudarlehens aus.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Fördermittel an, wenn Ihr Haus bestimmte Anforderungen erfüllt. Dazu hat die KfW verschiedene Effizienzklassen definiert. Die Klassen richten sich nach dem Jahresprimärenergiebedarf laut Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die KfW hat die bisher gültigen Energieklassen zum 1. Juli 2021 nochmal angepasst und aktualisiert.

Und auch hier sind Sie mit Ytong Bausatzhaus auf der sicheren Seite. Mit uns bauen Sie grundsätzlich nachhaltig, denn das ist unsere Kernkompetenz.

Fazit: Passendes Baudarlehen ist das Fundament für Ihren Neubau

Bevor ein massives Haus entsteht, benötigen Sie das passende Fundament in Form ausreichender finanzieller Mittel. Welche Darlehenshöhe für Ihr Bauvorhaben angemessen erscheint, ergibt sich aus Ihren ganz persönlichen Lebensumständen. Wir haben hoffentlich deutlich gemacht: Die Ermittlung der Höhe des richtigen Baudarlehens erfordert eine Menge Fleiß und Sorgfalt bei der Aufstellung Ihrer persönlichen Lebenshaltungskosten.

Schludrigkeit bezahlen Sie am Ende mit einer längeren Bauzeit und deutlich höheren Baukosten. Im Zweifel droht am Ende das gesamte Bauprojekt zu scheitern, weil sich das finanzielle Fundament als zu brüchig erweist.

Bei Ytong Bausatzhaus geben wir Ihnen in jedem Fall schon einmal das richtige Finanzierungspaket für ein solides Fundament an die Hand. Wir kennen alle Einsparmöglichkeiten in Sachen Eigenleistung und Fördermitteln. Unsere Expert:innen entdecken auf Anhieb Lücken in Ihrem Finanzierungskonzept und schließen diese rechtzeitig.

Unsere Ytong Bausatzhaus Partner vor Ort nehmen sich die Zeit, um verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten gemeinsam mit Ihnen durchzuspielen. Wir sind erst zufrieden, wenn wir das für Sie passende Angebot gefunden haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Eigenkapital einbringen oder nicht. Wir erfüllen jeden Wohntraum zum garantierten Festpreis.