Grundstück kaufen – Checkliste für den sicheren Stand Ihres Hauses

Darauf sollten Sie unbedingt achten

Eines sollten Sie beim Bau Ihres Traumhauses grundsätzlich immer mitbringen: Zeit. Denn zu wenig Zeit belastet über kurz oder lang Ihre Nerven sowie Ihr Bankkonto. Wenn Sie unerschöpfliche finanzielle Mittel haben, stört es Sie (vermutlich) nicht. Aber die wenigsten Menschen können das von sich behaupten. Und bedenken Sie: Ihren Traum vom eigenen Haus tragen Sie vermutlich schon eine Weile mit sich herum.

Darum fangen Sie nicht gleich zu Beginn damit an, Dinge über das Knie zu brechen. Die meisten Menschen malen sich sehr konkret aus, wie Ihr Wohntraum aussehen soll: Welche Größe? Welche Dachform? Wie sollen die Räume gestaltet sein und welche Extras sollen das tägliche Leben verschönern?

Der Grund, auf dem die eigenen vier Wände einmal stehen sollen, spielt in den Träumereien erstmal eine untergeordnete Rolle. Möglicherweise befinden Sie sich in der glücklichen Lage und haben Baugrund geerbt. Glückwunsch, das erspart Ihnen zumindest die Grundstückssuche. Ganz aus dem Schneider sind Sie trotzdem nicht, Stichwort: Behördengänge, Notar und der übliche Formalismus-Wahnsinn.

In diesem Artikel möchten wir allen künftigen Bauherren Schritt für Schritt erklären, worauf Sie beim Kauf eines Grundstücks unbedingt achten sollten.

Also, kochen Sie sich einen Kaffee oder einen Tee, denn wir brauchen Zeit.

Vorab stellen Sie sich bitte folgende Fragen:

•    Wo soll Ihr künftiges Traumhaus liegen?
•    Was wünschen Sie sich in Ihrer näheren Umgebung an Infrastruktur (und: was nicht!)?
•    Die ersten zwei Fragen sind geklärt – Aber: Kann auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden?
•    Was kostet mich das? - Kaufpreis inklusive anfallender Gebühren und Nebenkosten? Was muss im Kaufvertrag stehen?

Legen wir los!

Die Suche beginnt

Die Suche nach passendem Baugrund hängt selbstverständlich von Ihrem persönlichen Zeitbudget ab. Planen Sie bei der eigenen Suche die meiste Zeit ein (Vorteil: geringere Kosten). Sicherer und vermutlich zuverlässiger finden Sie ein geeignetes Grundstück, wenn Sie auf die Hilfe von Experten zurückgreifen, beispielsweise Makler oder Bauträger. Da kämen wir von Ytong Bausatzhaus ins Spiel, denn wir verfügen über ein kompetentes Netzwerk von über 50 regionalen Baupartnern in ganz Deutschland.

Egal ob Sie selbst suchen oder die Hilfe Dritter in Anspruch nehmen, machen Sie erst einmal einen Kassensturz. Wie viel Geld wollen Sie für ein Grundstück ausgeben oder wie viel Geld steht Ihnen maximal zur Verfügung? Planen Sie nicht zu knapp. Rechnen Sie einen ausreichenden Puffer ein, vor allem für den Notar und die Grunderwerbsteuer.

Ansonsten stehen Ihnen bei der Eigensuche alle Wege offen, analog und digital. 

Hinweis: Digital bedeutet nicht, auf das Analoge zu verzichten. Verlassen Sie sich niemals nur auf Fotos. Die Autobahnbrücke hinter dem wunderschönen Wald passte oftmals nicht mehr auf das Bild.

Wenn Sie bei Ihrer Suche die Hilfe von Dritten in Anspruch nehmen, sollten Sie natürlich immer noch auf Ihren gesunden Menschenverstand vertrauen. Grundsätzlich befinden Sie sich allerdings in deutlich sichereren Gefilden, denn die Experten wissen nach einem Erstgespräch mit Ihnen sehr genau, wonach Sie suchen müssen und welche Grundstücke gar nicht in Frage kommen. Egal ob Makler oder Bauträger: Ihr persönlicher Eindruck entscheidet. Kompetenz ist das eine, eine vertrauensvolle Basis das andere. Beides sollte für Sie im Einklang stehen.

Für mein Grundstück wünsche ich mir…

Für einen kleinen Ausflug verlassen wir nun unsere Reise durch die reale Welt und biegen (zumindest teilweise) in die Welt der Träume ab. Denn sicherlich haben Sie nicht nur konkrete Wünsche für Ihr Traumhaus, sondern auch für den Untergrund, auf dem Sie bauen möchten.

Diese Wünsche sind oft sehr individuell auf die aktuelle und künftige Lebenssituation ausgerichtet. Ganz wichtig: Schauen Sie nicht nur auf Ihr aktuelles Leben, sondern berücksichtigen Sie künftige Planungen, Wünsche und Träume. Wenn Sie beispielsweise jetzt gerne die Ruhe weitab von jeder größeren Gemeinde genießen möchten, ärgert Sie das spätestens, wenn Sie Woche für Woche Ihren Nachwuchs zum Fußballverein oder in den Musikunterricht fahren müssen.

Lage

Das bringt uns zum ersten Punkt Ihrer Überlegungen: Die Lage des Grundstücks. Hier sollten viele Faktoren eine Rolle spielen.

•    Region/Bundesland,
•    ländlich/städtisch,
•    lokale Infrastruktur, wie Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, Ärzte, ÖPNV-Anbindung,
•    künftige Baupläne der Gemeinde, damit der Blick auf den Wald auch in fünf Jahren noch möglich ist.

Überlegen Sie sich im Vorfeld gut, was für Sie geht, gerade noch erträglich ist und ansonsten völlig unmöglich erscheint. Wenn Sie den Kaufvertrag erstmal unterschrieben haben, ist es dafür definitiv zu spät.

Größe

Wenn Sie ein schönes Plätzchen gefunden haben, sollten Sie im zweiten Schritt auf die Größe des Grundstücks schauen. 

Vielleicht wünschen Sie sich eine grüne Oase rund um Ihr Haus mit üppiger und vielfältiger Bepflanzung. Oder Sie möchten noch ein Carport neben das Haus bauen, um Ihr Auto Tag und Nacht vor äußeren Einflüssen zu schützen. Bei Grundstücken mittendrin, zwischen anderen, bereits fertigen Häusern, spielt für Sie möglicherweise auch der Abstand zu den unmittelbaren Nachbarn eine Rolle. 

Denken Sie daran: In Ihrem Traumhaus leben Sie nicht vorübergehend, sondern oft Tür an Tür mit anderen Menschen und das dann meist ein Leben lang. Wenn Sie diese ‚Nähe‘ nicht unbedingt wünschen, dann sollten Sie solche Grundstücke von vornherein ausschließen.

Beschaffenheit

Ein dritter wichtiger Punkt, der von vielen Bauherren oft unterschätzt wird: Die Beschaffenheit des Baugrundes.

Die grundsätzliche Lage und Größe passen für Sie? Zudem handelt es sich bei Ihrem Wunschgrundstück um eine ebene Fläche? Dann erwarten Sie wenig(er) Überraschungen. Der Untergrund bestimmt aber natürlich die Standfestigkeit Ihres Traumhauses. Ist der Boden eher lehmig – in der Fachsprache: bindiger Boden – birgt das die Gefahr von Absenkungen und Rissen. Bindige Böden eignen sich in der Regel eher weniger für den Hausbau. 

Daher sollten Sie als Hausbauer auf nicht-bindige Böden achten. Diese zeichnen sich durch viel Sand und Kies in unterschiedlicher Körnung aus und eignen sich aufgrund Ihrer Beschaffenheit bestens, um darauf ein Haus zu bauen.

Vielleicht passen die ersten beiden Rahmenbedingungen, allerdings liegt Ihr potenzielles Grundstück in Hanglage. Hier kommen zusätzliche Aufgaben auf Sie zu, die sich dann unmittelbar auf Ihren Geldbeutel auswirken. Möglicherweise müssen größere Aushubarbeiten vorgenommen werden. Oder Sie wünschen sich einen Keller, dieser lässt sich aufgrund der besonderen Schieflage aber nicht (wie geplant) realisieren. Eines ist dann auf jeden Fall sicher: Das ist nicht Ihr Grundstück.

Erschließung

Punkt vier, den Sie unbedingt beachten sollten und der sich auch kostenmäßig auswirkt: Der Grad der Erschließung des Grundstücks.

Es macht einen erheblichen (Kosten-)Unterschied, ob Sie ein bereits erschlossenes Grundstück kaufen oder eine Fläche erwerben, wo noch sämtliche Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet fehlen. Möglicherweise gibt es nicht einmal einen Zugang von der Straße zu Ihrem Grundstück.

Das ist ein reines Rechenexempel, ob sich die zweite Variante lohnt oder nicht. Denn feststeht, Sie werden an sämtlichen Erschließungskosten beteiligt. Wie hoch Ihr Anteil ausfallen wird, legt die jeweilige Kommune fest, in der sich Ihr Wunschgrundstück befindet. Informieren Sie sich vorab darüber.

Und schließlich spielt auch hier wieder der Faktor Zeit eine nicht unwesentliche Rolle, wie bereits am Anfang erwähnt. Wenn Sie möglichst schnell bauen möchten, dann kommt ein nicht erschlossenes Grundstück für Sie nicht in Frage.

Untergrund

Auf einen fünften und letzten Punkt möchten wir Sie noch hinweisen. Dieser ist in gewisser Weise mit der Beschaffenheit des Grundstücks eng verknüpft: ‚Schätze‘ im Untergrund.

Niemand kann alles wissen. Aber vieles lässt sich im Vorfeld überprüfen. Deswegen ist es ratsam, behördliche Unterlagen auf mögliche Findlinge wie zum Beispiel Fliegerbomben zu durchforsten. Oder auf Ihrem Wunschgrundstück befand sich früher ein industrieller Betrieb und im Boden befinden sich Stoffe, beispielsweise Altöl oder andere giftige Stoffe, welche im Vorfeld kostenpflichtig entsorgt werden müssen.

Ein letzter Hinweis in diesem Zusammenhang: Klären Sie vorab, was mit Altbäumen an und auf Ihrem Baugrund passieren soll. Hier gibt es klare kommunale Regeln, wie mit alten Baumbeständen verfahren werden darf. Auf jeden Fall abklären, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Hurra, ich habe mein Wunschgrundstück gefunden. Aber…

Endlich, Ihre Suche war von Erfolg gekrönt. Herzlichen Glückwunsch zu Ihrem Wunschgrundstück! Alles passt wunderbar und Sie möchten am liebsten so schnell wie möglich mit dem Bau Ihres Traumhauses anfangen. Tja, davor steht noch die ungeklärte Frage, ob Ihr Traumhaus in der Form, wie Sie es sich schon seit langer Zeit erträumt haben, laut Bebauungsplan überhaupt realisierbar ist. Vielleicht planen Sie mit zwei Etagen, der Bebauungsplan erlaubt aber nur flache, eingeschossige Häuser. Das wäre ärgerlich und sollte daher vorher durch Einsichtnahme abgeklärt werden.

Zudem sollten Sie unbedingt einen genauen Blick in den kommunalen Flächennutzungsplan werfen. Denn auch hier warten (eventuell) nachträgliche Überraschungen, wenn Sie vorhaben, möglichst schnell mit dem Bau Ihres Traumhauses zu beginnen.

Grundsätzlich unterscheiden Kommunen vier Arten von Flächen:

•    Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung oder umgangssprachlich Ackerland,
•    Bauerwartungsland,
•    Rohbauland,
•    baureifes Land.

Die ersten beiden Flächen können Sie schon von vornherein streichen, wenn Sie keine Luftschlösser bauen wollen. Auf Ackerland können Sie Weizen (an-)bauen aber niemals Häuser. Und beim Bauerwartungsland besteht zwar die Chance auf Bebauung, die Erwartung kann sich aber über Jahrzehnte hinziehen. Ihr Traumhaus bleibt ein schönes Bild in Ihrem Kopf.

Schauen wir daher auf das Rohbauland. Hier hat die Gemeinde einer baulichen Nutzung bereits zugestimmt. Das Grundstück ist aber noch nicht erschlossen. Wie weiter oben beschrieben, müssen Sie schauen und genau ausrechnen, ob sich diese Möglichkeit für Sie lohnt. Holen Sie sich dazu am besten auch nochmal den Rat eines Experten ein.

Wenn Sie vorhaben, schnell mit dem Hausbau anzufangen, dann achten Sie bei der Auswahl Ihres Wunschgrundstücks im Flächennutzungsplan auf die Ausweisung als baureifes Land. Baureifes Land ist bereits komplett erschlossen und verfügt über alle notwendigen Zugänge und Zuwege. Auch hier empfehlen wir Ihnen, trotzdem noch eine unabhängige Expertenmeinung einzuholen.

Was kostet mich das alles?

Der Verkaufspreis richtet sich in der Regel nach dem sogenannten Bodenrichtwert für die Region Ihres Wunschgrundstücks. Der Bodenrichtwert wird auf Basis der erzielten Verkaufspreise in einem bestimmten Zeitraum durch Gutachter der Gemeinden alle zwei Jahre neu ermittelt. Dieser Wert eignet sich daher als gute Richtschnur. 

Sollte der Verkaufspreis über dem Bodenrichtwert liegen, gibt es dafür möglicherweise Gründe. Das sollten Sie auf jeden Fall im Vorfeld klären. 

Und Bodenrichtwert hin oder her, über den Preis verhandeln ist niemals verkehrt. Möglicherweise ergeben sich noch Spielräume zu Ihren Gunsten. Probieren Sie es aus!

In der Regel werden Sie den Kauf Ihres Grundstücks finanzieren lassen. Hier sollten Sie sich vorab ebenfalls zeitlich festlegen. Möchten Sie erst das Grundstück finanzieren und später bauen und für den Hausbau ein weiteres Darlehen aufnehmen? Oder macht es für Sie mehr Sinn, alles ‚in einem Rutsch‘ zu finanzieren? Für beide Möglichkeiten gibt es gute Gründe. Vertrauen Sie hier zur Sicherheit auf den Rat kompetenter Dritter.

Pflichtform für den Kaufvertrag?

Wenn Sie alle Formalitäten geklärt haben, geht es an den Kaufvertrag. Die genauen Inhalte des Vertrages sind gesetzlich nicht vorgeschrieben. Allerdings muss ein Notar den Vertrag erstellen. Dieser wird üblicherweise auf vorgefertigte Verträge zurückgreifen.

Eine voreilige Unterschrift kann böse Folgen haben. Beim Grundstückskauf hat der Gesetzgeber hohe Hürden für einen Rücktritt gesetzt.

Auf das Thema Nebenkosten haben wir am Anfang unseres Artikels bereits verwiesen. Zum Kaufpreis kommen unvermeidbare Nebenkosten hinzu. Das sollten Sie in Ihrer Gesamtkalkulation auf dem Schirm haben.

Dazu zählen üblicherweise

•    die jährlich anfallende Grundsteuer, abhängig vom Einheitswert und dem entsprechenden Hebesatz der Gemeinde,
•    die Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises liegt, abhängig vom Bundesland,
•    die Notarkosten, etwa 1,5 Prozent vom Grundstückspreis,
•    eventuell Maklerprovision, die zwischen 3,5 und 7 Prozent des Grundstückspreises liegt, abhängig vom Bundesland.

Ihr Schlüssel zum Wunschgrundstück & Traumhaus: Zeit!

Sie haben Ihr Ziel erreicht, auf unserer Reise zu Ihrem Wunschgrundstück. Dabei haben wir die wichtigsten Wegmarken Schritt für Schritt durchlaufen, die aus unserer Sicht besonders sorgfältiger Überlegung bedürfen.

Sie können vieles beim Grundstückskauf selbst erledigen. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite haben Sie allerdings den Kopf für die Dinge frei, die Ihnen wirklich am Herzen liegen. 

Bei Ytong Bausatzhaus und unseren regionalen Baupartnern möchten wir Sie vor allem von den vielen Formalitäten rund um den Grundstückskauf befreien. Hier können wir uns als kompetenter und vertrauensvoller Partner zu Ihren Gunsten einbringen.

Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen verdeutlicht, dass Zeit der Schlüssel zu Ihrem Wunschgrundstück und Traumhaus ist - egal für welchen Weg Sie sich entscheiden: Ob Sie sich selbst auf die Suche nach Ihrem Wunschgrundstück begeben, die Hilfe eines Maklers oder Bauträgers in Anspruch nehmen oder sich für eine Mischung aus verschiedenen Modellen entscheiden.