Bauantrag stellen - In 5 Tipps zur Baugenehmigung

So nehmen Sie alle Hürden auf dem Weg zum heißersehnten Bauantrag

Vorschriften, Formulare und Behördenwahnsinn: Viele Bauherren bekommen schlaflose Nächte, wenn es um die Themen Bauantrag und Baugenehmigung geht. Es nutzt aber alles nichts. All die schönen Träume vom eigenen Heim zerplatzen wie Seifenblasen, wenn keine Baugenehmigung durch die zuständige Behörde vorliegt.

Das große Ziel aller Häuslebauer: Der rote Punkt. Der hängt öffentlich gut sichtbar auf Ihrer Baustelle und signalisiert allen Beteiligten klar und deutlich: Hier entsteht ein Traumhaus!

Wir wollen Ihnen in diesem Artikel Tipps an die Hand geben, wie Sie problemlos und erfolgreich durch den Behördendschungel kommen. Wie bei allen Dingen sorgen Zeit und gute Vorbereitung für ein erfolgreiches Vorhaben.

Holen Sie lieber zu viele Informationen ein und lassen Sie sich zusätzlich noch von Experten beraten. Sie ersparen sich dadurch eine Menge Stress und Ärger. Vor allem wenn Ihr Zeitrahmen eng gesteckt ist, macht sorgfältiges Vorgehen Sinn.

Ganz wichtig: Bewahren Sie immer die Ruhe. Ein Blick auf die Statistik zeigt, dass Behörden sich in den meisten Fällen als faire Mitspieler erweisen und die eingereichten Bauanträge genehmigen. Und wenn Sie unsere fünf Tipps beherzigen, dann halten Sie den roten Punkt schon bald in Ihren Händen.

Tipp 1: Informieren Sie sich umfangreich

Da in Deutschland ein föderales System herrscht, gelten selbstverständlich für jedes Bundesland eigene Regeln und Vorschriften in Sachen Bauantrag und Baugenehmigung. Daher lohnt sich ein Blick in die für Ihre Region geltenden Baubestimmungen.

Die notwendigen Unterlagen können Sie in Ihrer Kommune öffentlich einsehen oder erfragen. Für Sie relevant sind vor allem die in Ihrem Bundesland oder Ihrer Kommune gültigen Bauverordnungen. Auskünfte erteilen unter anderem das Baureferat, das Bauaufsichtsamt oder das Bauamt.

Vor allem ein Blick in den regionalen Bebauungsplan liefert wertvolle Infos für Ihr späteres Traumhaus. Denn dort steht in der Regel schon sehr genau drin, welche Art von Gebäuden erlaubt sind und wie diese gestaltet werden dürfen. Also konkret:

•    Art und Größe des Gebäudes,
•    Anzahl der Geschosse,
•    Gestaltung der Fassade oder
•    Dachform.

Wenn Sie das im Vorfeld bereits abgeklärt haben und Ihr künftiges Haus alle Vorgaben des Bebauungsplans erfüllt, verkürzt sich das Genehmigungsverfahren erheblich.

Und wenn Sie bei Ihrer Finanzierung KfW-Fördergelder nutzen möchten, sollten Sie auf die dafür notwendigen Baustandards achten. Das spielt deshalb eine Rolle, weil hierfür im Bauantrag eine genaue Baubeschreibung notwendig ist.

Es liegt kein Bebauungsplan vor. Und nun?

Ihr Wunschgrundstück liegt auf einer Fläche, für die (noch) kein Bebauungsplan vorliegt? Das kann passieren, beispielsweise bei Baulücken oder Altbaugebieten. Macht aber nichts. In diesem Falle stellen Sie bei der zuständigen Behörde eine Bauvoranfrage. Die Kosten dafür sind nicht der Rede wert und dieser Behördengang verschafft Ihnen Sicherheit.

Stellen Sie am besten direkt eine förmliche Bauvoranfrage, weil entsprechend alle genehmigten Bauvorhaben drei Jahre rechtsgültig sind. Wenn die Behörde aufgrund Ihrer Voranfrage einen Bauvorbescheid ausstellt, steht Ihrem Bauantrag in der Regel auch nichts mehr im Wege.

Tipp 2: Vereinfachte Baugenehmigung prüfen

Sollten Sie absolut sicher sein, alle Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans einhalten zu können, dann haben Sie die Möglichkeit durch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren richtig Zeit zu sparen.

Um Ihnen einfach eine Vorstellung zu geben: Die Mühlen der Behörden mahlen bekanntlich besonders gründlich. Rechnen Sie daher im Schnitt mit drei bis vier Monaten, bis das Amt zu Ihrem Bauantrag den Daumen hebt. Kommt hingegen das vereinfachte Verfahren für Sie in Betracht, dann kann die Genehmigung vielleicht schon nach sechs Wochen im Briefkasten liegen.

Die Chancen für das vereinfachte Genehmigungsverfahren stehen gar nicht so schlecht: Nur bei Sonderbauten, wie beispielsweise Schulen, Garagenanlagen, Krankenhäusern, Hochhäusern oder Industriebauten, besteht keine Möglichkeit, das Verfahren zu verkürzen.

Zusatztipp: Liegt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan vor und die Bebauung unterliegt keiner speziellen Genehmigung, reicht eine Bauanzeige. Hierfür müssen weniger Dokumente eingereicht werden. Die zuständige Baubehörde prüft dann die Unterlagen nur auf Vollständigkeit und Plausibilität. Kommen innerhalb von vier Wochen keine Einwände, kann mit dem Bau begonnen werden.

Tipp 3: Experten mit ins Boot holen

Wir nähern uns langsam der tatsächlichen Antragsstellung. Nachdem Sie nun Ihr Wunschgrundstück gefunden haben und auch aufgrund des örtlichen Bebauungsplans nichts gegen Ihr Traumhaus spricht, muss als Nächstes der Bauantrag aufgesetzt werden.

Keine Sorge, das müssen Sie als Bauherr nicht selbst erledigen, dürfen Sie auch gar nicht. Hier hat der Gesetzgeber nämlich klare Regeln getroffen. Einen Bauantrag stellt der Bauherr gemeinsam mit einem sogenannten ‚Bauvorlageberechtigten‘.

Wer oder was sind Bauvorlageberechtigte? Damit sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure gemeint und somit ausgewiesene Experten in Sachen Hausbau. 

Sie unterschreiben zwar den Bauantrag, allerdings liegt die bautechnische Verantwortung beim Architekten oder Bauingenieur. Ihr Antrag geht an die untere Bauaufsichtsbehörde, was in der Regel das Bauamt der jeweiligen Kommune ist. Wie schon vorher beschrieben, sollten Sie den Antrag sorgfältig vorbereiten und alle potenziellen Hürden aus dem Weg räumen, damit das Amt die Baugenehmigung zügig und ohne Beanstandungen erteilt.

Zusatztipp: Klingeln Sie bei Ihren unmittelbaren Nachbarn, bevor Sie den Bauantrag stellen. Es schadet auf keinen Fall schon einmal vorab die Menschen kennenzulernen, mit denen Sie in den kommenden Jahren Seite an Seite leben. Aber darum geht es gar nicht in erster Linie. Ein positives Verhältnis zu Ihren Nachbarn kann sich auch positiv auf den Bauantrag auswirken. 

Zur Erklärung: Nachbarn haben Mitspracherecht bei der Erteilung der Baugenehmigung. Möglicherweise planen Sie Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan, beispielsweise durch reduzierte Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Wenn der Nachbar da nicht mitspielt, haben Sie ein Problem. Daher holen Sie sich in solchen Fällen idealerweise auch noch das unterschriebene Einverständnis Ihrer Nachbarn ein und reichen diese Erklärung zusammen mit dem Bauantrag ein.

Wenn der Mitarbeiter beim Bauamt sieht, dass kein Widerspruch durch Nachbarn droht, haben Sie das OK so gut wie in der Tasche.

Tipp 4: Kosten realistisch einplanen

Die Kosten für den Bauantrag regelt jedes Bundesland zwar für sich, im Schnitt können Sie aber von 0,5 Prozent als Anteil an den kompletten Baukosten ausgehen. Allerdings kommen in der Regel noch weitere Aufwendungen hinzu, beispielsweise für Gutachten, Architekten oder Bauingenieure. Die Erfahrung zeigt, die Höhe für weiteren Aufwand können nochmal etwa 10 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Rechnen Sie daher mit etwa 10,5 Prozent der gesamten Baukosten für Ihre Baugenehmigung.

Es gibt noch eine andere Berechnungsformel, um die anfallenden Gebühren annähernd auszurechen: 

Baufläche in m³ x Bauwert in Euro / m³ x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde = Kosten für Ihre Baugenehmigung.

Aber auch bei den Kosten sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie Ihr Traumhaus mit Ytong Bausatzhaus planen und bauen. Denn die Kosten für Ihre Baugenehmigung preisen wir direkt in die gesamten Baukosten ein. Wenn Sie mit einem unserer regionalen Baupartner Ihr Erstgespräch führen und es dann an die Kostenaufstellung geht, sind die Kosten für das Genehmigungsverfahren in den kompletten Baukosten direkt berücksichtigt. Es entstehen für Sie keinerlei zusätzliche Kosten. Das ist die Ytong Bausatzhaus Festpreis-Garantie, keine versteckten Kosten.

Solche Situationen können besonders ärgerlich sein, weil sie nicht nur Ihr Budget strapazieren, sondern auch den gesamten Zeitplan gehörig durcheinanderwürfeln. Wenn so etwas kurz vor der Wintersaison passiert, verzögert sich die Fertigstellung Ihres Traumhauses möglicherweise gleich um mehrere Monate.

Tipp 5: Unterlagen auf Vollständigkeit prüfen

Wir befinden uns nun bereits auf der Zielgeraden. Der rote Punkt befindet sich in Sichtweite. Jetzt müssen nur noch alle Unterlagen sorgfältig zusammengestellt und von allen Beteiligten unterschrieben werden.

Diese Unterlagen gehören zu einem ordentlichen Bauantrag dazu – Achtung: Auch hier gelten kleine Unterschiede, je nach Bundesland. Fragen Sie daher vorher nochmal beim Amt nach.

•    Lageplan: Diesen erstellen Architekt/Bauingenieur auf Basis eigener Messungen und Angaben behördlicher Unterlagen.
•    Bauzeichnungen: Dazu gehört ein genauer Plan mit allen Grundrissen, Schnitten, Maßen und Ansichten.
•    Baubeschreibung: Darin sind alle Leistungen im Detail aufgeführt, zu denen Sie als Bauherr verpflichtet sind.
•    Sicherheitsnachweise: Das Bauamt verlangt beispielsweise Angaben zur Statik oder zum Wärme- und Schallschutz.
•    Sämtliche Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche.
•    Eine komplette Aufstellung und Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten. 

Alle Unterlagen für den Bauantrag müssen in dreifacher Ausführung beim Bauamt eingereicht werden: ein Exemplar für den Bauherren, eines für die Gemeinde und das dritte für die Bauaufsichtsbehörde. Da hier verschiedene Behörden im Spiel sind und über Ihren Bauantrag entscheiden, sollten Sie entsprechend Zeit für die Zusammenstellung der einzureichenden Unterlagen einplanen.

Wenn Sie unsere fünf Tipps beherzigen, dann erhalten Sie Ihre Baugenehmigung schon bald per Post und vermutlich auch den heiß ersehnten Zettel mit dem roten Punkt, die Baufreigabe. Meistens liegt diese der Baugenehmigung bei. In manchen Bundesländern müssen Sie die Baufreigabe allerdings selbst beim Bauamt abholen.

„Hilfe, mein Bauantrag wurde abgelehnt!“

Vor dieser Situation fürchten sich die meisten Bauherren. Lassen Sie sich aber gesagt sein, ein ablehnender Bescheid stellt die absolute Ausnahme dar. Architekten und Bauingenieure arbeiten regelmäßig mit dem Bauamt zusammen und wissen sehr genau, wie ein Bauantrag erfolgreich eingereicht wird.

Und das gilt selbstverständlich ebenso, wenn Sie mit Ytong Bausatzhaus zusammenarbeiten. Wir räumen gemeinsam mit Ihnen alle Stolpersteine bereits im Vorfeld aus dem Weg und sorgen auch für einen zügigen Ablauf, damit Sie die Baugenehmigung so schnell wie möglich bekommen.

Sollte das Bauamt allerdings aus verschiedenen Gründen die Baugenehmigung verweigert haben, können Sie innerhalb von vier Wochen schriftlich Widerspruch gegen die Ablehnung einlegen. Fügen Sie – am besten direkt – sämtliche Gründe und Belege bei, warum Sie der Ablehnung widersprechen. 

Lehnt das Bauamt Ihren Widerspruch erneut ab, bleibt Ihnen noch der Gang zum Verwaltungsgericht. Überlegen Sie sich eine Klage allerdings gut. Möglicherweise ist Ihr Bauantrag völlig zu Recht abgelehnt worden. Eine Klage verursacht im Zweifel nur Kosten ohne Aussicht auf Erfolg.

Fazit: Ein erfolgreicher Bauantrag ist kein Hexenwerk

Ohne Baugenehmigung, kein Traumhaus. Eine Baugenehmigung zu beantragen, erfordert viel Sorgfalt, Geduld und Zeit. Und ohne die Hilfe von Experten, wie Architekten und Bauingenieuren, können Sie gar keinen Antrag stellen.

Wir von Ytong Bausatzhaus verfügen gemeinsam mit unseren regionalen Baupartner in ganz Deutschland über sehr viel Erfahrung in Sachen Bauanträge. Auf uns können Sie sich verlassen.

Wir besprechen ALLE baulichen Angelegenheiten mit Ihnen als Bauherr – von Anfang an. Denn Sie stehen bei uns in jeder Bauphase im Mittelpunkt. In einem Erstgespräch gehen wir Ihre Vorstellungen Schritt für Schritt durch, damit wir Ihren Wohntraum besser verstehen. Dazu gehören selbstverständlich auch die Themen Grundstückskauf und Baugenehmigung. 

Sie haben jederzeit alle Fäden bei uns in der Hand und entscheiden selbst, wie intensiv Sie sich einbringen möchten. Auf Wunsch übernehmen wir das Bauantragsverfahren auch komplett, damit der rote Punkt bald deutlich sichtbar auf Ihrer Baustelle hängt und signalisiert: Hier entsteht ein Traumhaus!